今天跟大伙儿说个稀罕事儿顺策略。
当咱们觉得房东“贷款卖房”有点儿魔幻的时候，浓眉大眼的银行已经开始亲自下场儿直接卖房了！
10月29日至30日，兰州农商行名下近200个房产标的在资产平台挂牌竞价，价格从几万块钱到几个亿不等。
这里面既有住宅，也有商业，还有办公类房产，比马路边正经儿干这活儿的黄中介、绿中介、红中介买卖都全，上架的房产大多都是抵债资产，目前产权均登记在兰州农商行名下。
其中贼有存在感的就是位于辽宁沈抚新区的育才壹品小区的156套标的：
起拍价没有超过20万的，最便宜的一套起拍价只有8万块钱左右，全部毛坯房，均价2300/㎡，主打一个价格亲民、童叟无欺。
当然，泼天的流量只是凑巧砸中了兰州农商行，直到看见其它银行的直卖房业务我才明白：
兰州农商行手上的这点儿玩意真的只是冰山一角，像吉林银行、天津银行、中原银行、温州银行、大连银行、哈尔滨银行…都在做类似的买卖。
大型国有银行或大型股份行也有类似的买卖，只是相比之下，地方性农商行、城商行挂牌出售的标的明显更有存在感！
一些省份的农信系统，挂牌出售的房产标的都有大几千至一两万。
根据《经济观察报》的报道：
目前，四川农信系统挂牌出售的房产标的共有24821个、广东农信系统有12386个、辽宁农信系统有11369个、贵州农信系统有9539个、吉林农信系统有2374个、福建农信系统有623个…
咱们看到的是冷冰冰的数字，但殊不知这些成千上万的数字背后是成千上万个鸡零狗碎。
这些房源，大致逃不出两大来源：
一类是为企业经营贷款的抵押房产，从大企业到中小微企业，啥样的都有，甚至还有个体经营户；
第二类就是由个人房贷或抵押贷而产生的抵押物或质押物，为啥会变成银行手里的资产，不用细说吧？
而且，这里面涉及到一个许多朋友不太熟悉的概念——
不良债权处置！
一般来说，商业银行要处置债权，主要的路径有两个：
第一种，将抵押物或质押物法拍处理，这是咱们许多读者朋友、房地产老炮儿比较熟悉的路子；
第二种，债权单独或打包卖给第三方，折扣通常给的比较低，至少得让第三方高低捡着漏才行。
可是现在呢，法拍房市场流拍率攀升、溢价率低迷，债权处置也是非常困难的流程，不是想卖就卖，市场上能接盘敢接盘的机构就那些，甩手掌柜也不好当。
这样一来顺策略，商业银行通过直售抵押房产，可以最大限度地提升不良债权的处置效率，加速抵押物或质押物变现。
既然是这么个局面，那么农商行相当有存在感，也就在情理之中了。
以前走法拍程序的那部分房源，现在银行直接“3、2、1”上链接了！
听到这儿顺策略，我估摸着不少老铁当时就一个想法——
这玩意儿到底能不能买？有没有啥花头？有没有什么风险？
OK！咱们接下来就一个个拆解。
其一在于价格优势。
那都不是打折，那得是“骨折价”，比这年头儿上4S店试驾都痛快！
传统一二手房市场的定价逻辑，通常着眼于盈利，而银行直售房考虑更多的是处置不良债权、降低处置成本、应对考核压力。
因此，快速变现回笼资金就成了它最主要的诉求。
兰州农商行在沈抚新区育才壹品小区的房子，均价仅卖2300/㎡，这个价格比贝壳平台上，同小区的挂牌均价在4000-5000/㎡，相当于打了个对半折。
不仅如此，银行直售房在定价这方面还有两个天然buff——
流拍即降价。
银行处置不良债权资产，通常都有很强的紧迫性。
如果是首次挂牌流拍，那么下一次挂牌通常会进一步下调价格，优先考虑的还是回笼资金和周转效率。
打个比方，一些房源首次挂牌单价10000/㎡，经历1-2轮或2-3轮流拍后，单价可能直接跳水三成。
毕竟，这些房子在抵押或质押期间，贷款人已经付过一笔可观的利息了，银行更没有动力、也没有必要像咱们普通人卖自家房源一样敝帚自珍。
没有中介费。
由于是银行直接通过京东资产等平台销售，没有中间商赚差价。
少了一个环节，就能帮购房者省下了一笔不小的开支——
少则1-2万、多则3-5万，如果标的本身价格基数大，剩下的钱还能更多？
常常能遇到的这种情况，就是用买老破小的钱，去买一套可能地段品质都不错的次新房。
其二，产权较为清晰。
购买法拍房，买的是因债务问题由法院强制执行的房产，后续有可能需要直接面对原房主的各种不配合。
如何清场，既看方式方法，也看临场发挥，还得看运气。
不说别的，单是“买卖不破租赁”这一项，就够让多少人感觉头疼的。
买银行直售房，是跟银行直接签合同，银行作为专业的金融机构，流程清晰、手续规范，避免了跟原房主扯皮。
这些房产在银行上架前，已经通过法院强制执行等手段，将产权清晰过户至银行名下。
这样一来，原有的债务纠纷、产权争议已在法律层面得到解决。
交易过程中，你有任何问题，对接的都是银行指定的工作人员或拍卖平台，沟通渠道相对明确。
法拍房就不一样了，人家法院不是专业卖房的，法拍是司法程序的一部分——
真出了问题？不知道是找法院、是拍卖方还是找原房主。
从买法拍房到买银行直售房，其实是从“与人斗其乐无穷”过渡到了与“机构做买卖踏踏实实”：
这种交易对象的升级，极大地降低了交易过程中的不确定性和精神内耗。
其三，咱们说一个风险点，就是房源情况必须现场去看。
法拍房的主要bug是清场难、债务乱，银行直售房把这俩bug修复得差不多了。
这就相当于规避了法拍房最大的风险点。
银行直售房的主要不确定性在于房屋区位和具体物件品质。
毕竟，人家银行是金融机构，有不是开发商，优先处理的是债务，通常对房屋的位置配套与细节质量把关没那么严。
譬如说，房源所在的城市经济发展水平如何？人口吸引力怎么样？住宅供需情况如何？价格调整幅度怎么样？房子所在区域板块的商学铁配套是个什么情况？
这些都是特别现实的问题，你要不要现场仔细瞅瞅？
再譬如说，虽然目前来看，银行直售房的毛坯清水居多，但房屋户型和尺寸怎样？管道采光具体啥情况？小区入住率情况怎样？
这些只有实地看房才能实实在在确定，掏了钱再看，黄花菜也凉了…
银行直售房，听起来还不错！
又是价格“打骨折”、又是产权清晰、还风险可控…
那既然这么香，为啥这玩意儿现在才上热搜？为啥优势这么明显，还是会有不少流拍的房屋？问题出在哪儿了？
我的看法其实就是两个字：错位！
第一个是渠道错位。
购买力在本地不假，但信息渠道太过小众，这是最核心的bug。
咱们老百姓买房的主要渠道，要么是开发商、要么是各种颜色的中介，相比之下，法拍房都算小众赛道。
而银行直售房呢？比法拍房还要小众，它的发布渠道是银行线上线下网点和资产平台，中介合作少之又少，很多人根本就不知道这些渠道！
银行的工作人员倒是能看见这些房源，但多则几十万、少则几万总价的房子，他们看到也不好使，不是核心潜在买家。
反观真正需要、也买得起这批房源的那群人，完美地擦肩而过，成了一出现实版的“向左走，向右走”…
第二个是能力错位。
你琢磨，银行是干啥的？玩金融、搞风控，那是专业的！
但你让它像个开发商似的，去搞线下带看、维护渠道关系、跟刚需客和大爷大妈磨嘴皮子？
根本就不现实！既不专业，也怕纠纷，还浑身不得劲儿…
所以到头来，银行空有处置资产的决心，却没有打通营销“最后一公里”的落地手段和队伍，直接制约了成交情况。
第三是信息错位。
老百姓看到这种房子，忍不住就得寻思：
“这么便宜为啥没人要？是不是有啥坑咱不知道？”
老话讲，成见是一座大山，大伙儿这种本能的怀疑，形成了一层信任壁垒。
另一方面，普通购房者的信息渠道早就被贝壳、链家、我爱我家等等这些传统平台和线下中介养熟了。
银行直售房，对大多数人来说还十分陌生，至于它跟法拍房之间到底有啥区别，不还得听我这八五后中登儿跟大伙儿普及呢吗？
因此，破局的关键，就是把这些个错位挨个给它归位。
对银行来说，当务之急是放下身段，与中介建立同盟。
这样做，本质上是让专业的人干专业的事儿——
中介当成银行的“战略渠道”，获客、带看、维护，银行不懂，让中介去干。
银行负责管好产权交割和资金结算，再设计个清晰的佣金方案，分给中介的钱主要是为了加快交易流速。
这钱花得一点儿也不冤，时间是财富的魔法师，这个话干银行的比我门儿清多了。
对平台来说，不仅要做信息显示，也可以考虑主动参与运营。
阿里也好，京东也好，是不是可以做点儿本地化、垂直化的运营？
模仿电商平台似的，咱也整个城市馆，搞点区域分析报告，甚至组建专业的看房咨服团队…
抓运营、促转化，还能给自身拓展新的业务渠道。
当前银行直售房的困境，像极了把奢侈品专柜的限量款，悄咪咪地放在了菜市场。
虽然货真价实，但场景和资源错配给价值兑现设置了障碍。
破局的关键，不在于既要承载金融机构的信用背书，也建立起大众市场的渠道和信任。
对于我们普通购房者而言，如果确实有需要，可以去尝试捡捡漏。
但还是那句话，一切必须自己亲自看，最大程度上避免货不对板。
鉴于其价格具有优势且风险基本可控，有理由相信只要渠道能够打开，这个市场的潜力还是不容小觑的。
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